近日，市民何先生通过泸州市网络问政平台反映了一件烦心事，他购买了一套商品房，去物业公司办理接房手续时，被物业工作人员告知需要预交一年的物业费，才能办理接房手续。

市民

接房时被告知需交纳一年物业费

何先生订购的是一套总价158万元的叠墅，楼盘位于城西康建城附近。前几天，他去小区物业办理接房手续，除了提供身份证、购房合同外，被告知还需一次性交纳一年的物业费，约6000元。

何先生对此表示不理解，他认为，这种行为违反了《泸州市物业管理条例实施细则》（泸市府发（2018）63号）第二十四条：“前期物业费一次性预收时间不得超过六个月”的规定，“我不是不愿交，但一次预交多久的物业费，至少要跟业主提前商量。”

何先生表示，他所购买的是二期项目的商品房，尽管已经通过了“五方联合验收”，但政府部门的竣工备案流程尚未走完，眼下房子连水电都还没通，根本无法入住，在这种情况下就开始收取物业费，其合理性也存在质疑。

物业

是按前期签订的物业服务合同规定

10月14日，在何先生的带领下，记者来到该楼盘物业管理处，当何先生对“预交一年物业费”提出质疑时，物业工作人员给出的解释是：在签订的《前期物业管理服务协议》里明确规定，物业服务费实行按半年计收的方式，乙方收房前预交第一年度12个月的物业服务费，以后每半年首月25日内交纳下一交费周期物业服务费及其他有关费用。也就是说，首次预交物业费是一年，之后才是每半年交一次。

该工作人员表示，按照《协议》，物业费是按甲方从开发建设单位发出的接房通知书之日起开始向乙方计收管理费。而何先生的房子已于数月前收到了通知书，需要补齐好几个月的物业费，所谓预交一年，其实就是预交大概半年的物业费，完全符合协议规定。

对于何先生提出“预交半年”的要求，该工作人员表示，她可以帮忙向上申请。

对于工作人员的上述解释，何先生并不满意，他认为有两点值得商榷：一是《协议》上尽管明确了物业费是半年一交，但同时又规定首次需收取一年，明显存在打“擦边球”之嫌；二是收到接房通知书之日起就开始全额收取物业费，这个条款似乎也不合理。

住建部门

提交的备案合同是半年，立即通知修正

那么，对于何先生提到的两点，即首期物业费需预交一年，以及从下发接房通知书之日起计算物业费，符合相关政策规定吗？对此，记者采访了江阳区住房和城乡建设局工作人员支美军。

据支美军介绍，开发商在与业主签订《前期物业管理服务合同》之前，必须先到属地的住建部门进行合同备案，泸州目前执行的是四川省统一版本的《前期物业管理服务合同》，合同里并没有对物业费的收取时段作出明确规定。不过，该开发商在向江阳区住建局提供的《前期物业管理服务合同》里，明确了物业费的预收期限均为半年，合同里没有首次预收12个月的条款。显然，开发商所提交的备案合同与业主签订的合同存在不一致。

支美军表示，江阳区住建局会立即通知开发商对《前期物业管理服务合同》进行修正。不过，对于物业费的计算起始时间，按目前的政策，的确是以收到接房通知书为准。至于何先生提出“空置房物业费减免”，目前国家层面尚未出台相关文件和政策。

律师观点

如果与提交的备案合同不一致 业主有权要求按备案合同执行

泸州市保护消费者权益委员会委员、公益律师冯骏表示，一次性交纳物业费的标准，不得超过6个月为上限的依据是原《泸州市物业管理条例实施细则》（泸市府发【2018】63号文件）。但必须要注意的是，目前该文件已失效，取而代之的是四川省统一版本的《前期物业管理服务合同》。尽管对前期物业费一次性预收时间没有作出明确规定，但多数情况仍然执行原63号文件的上限为6个月时间段的政策。

本案例中，由于开发商与业主签订的《前期物业管理服务合同》与向政府部门提交的备案合同不一致，可视为无效合同，业主有权要求按照备案合同中的“半年期”预交物业费。

其次，如果何先生所反映的“竣工备案流程尚未走完，甚至连水电都还没通”的情况属实，那么他所购买的商品房属于“空置”状态，尽管国家层面没有作统一规定，但部分地方性政策允许在满足特定条件下给予一定程度的减免。而何先生目前尚未装修也没有入住，物业费却需要全额支付，这种情况是否完全合理值得商榷。

冯骏提醒，乔迁新居本是一件喜事，开发商、前期物业服务商完全有责任听取广大业主的意见，小区所在地的社区、街道等部门也应积极协调，力争寻求一个令各方都喜闻乐见的结果，让广大业主愉快地接收新房并入住。

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记者 陈猛