关于对领秀滨江小区建设单位违规车库的面积投票权不予认定的报告 泸州市江阳区华阳街道物管中心： 目前，领秀滨江小区正在组织业主委员会的筹建和选举工作，现已完成小区业主的投票，待唱票公示。由于小区建设单位以业主的身份将违规形成的车库面积参与投票，其行为已违反现行相关法规。故特报请主管部门，对该部分建设单位业主资格予以审核，对其违规车库的面积投票权不予认定。相关情况如下： 一、基本情况 根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《四川省业主大会和业主委员会指导规则》《泸州市物业管理条例》等相关法律法规规定，从2020年—2023年到至今，经领秀滨江小区业主多次申请。第三次申请时间是2022年1月，经小区所属街道、社区同意，小区举行业主大会，以征求意见方式，选举小区业主委员会组成成员。在选举工作进行过程中，小区建设单位将违规建筑、未达到交付使用条件且未通过验收-1—-4层车库约24.4万平方米作为专有部分面积参与投票，开发商合计面积达到30万平方米以上。明显超过小区2300余户物业面积（约24.9万平方米）总和，事实上形成“一票否决”局面，意图阻挠小区成立业委会，直接让2300余户的大型小区陷入管理混乱和不治当中。 领秀滨江小区车库问题由来已久，原本共5层，现仅-5层已经建设单位组织各方质量责任主体单位验收合格。据泸州市住建局2022年4月对网络问政的回复，“车库的-1—-4层除主体结构完成外，其他配套设施均未实施，至今未备案验收。”事实上造成原本规划的6000余个车位，在主管部门出于维稳的情况下，现仅交付产权车位和人防车位合计约1300个，全小区近2300余户小区仅共有1300个车位，6万余平方米的车库有且仅有两个出入口，且在同一平面相距不足100米，交通组织困难，消防安全隐患突出。其余约4700个车位交付成了镜花水月、空中楼阁，小区居民怨声载道，社情民意反映强烈。 二、主要违法违规事实 小区建设单位将违规建筑、未达到交付使用条件且未通过验收-1—-4层车库作为专有部分面积参与投票。其存在如下主要违法违规事实： （一）该部分面积的建设单位不具备业主资格。 根据《四川省物业管理条例》第十七条规定，“已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。”由于-1—-4层除主体结构完成外，其他配套设施均未实施，至今未备案验收。显然该部分面积未达到交付使用条件，不满足前述条款关于建设单位成为业主资格要求，故而该部分面积不具备业主资格，不能认定其具备业主共同决定事项的投票权。 （二）该部分面积属违规建设不能享受业主权利。 根据《四川省物业管理条例》第十七条规定，“因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；”可“在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务”。车库的-1—-4层，建设单位并未按照车库规划图纸要求建设，而是完全按商场规模和形制修建，且经过主管部门多次责令整改，仍拒不执行。故而不满足规划验收要求，不能进行竣工验收，形成违规建筑的事实，因此就不能在物业管理活动中享有业主权利。且小区建设单位在该部分专有面积违规形成后，并未履行诸如缴纳物业费等应承担的义务。因此，无论在哪种情况下，都不应该将该违规形成的违法建筑，作为专有面积计入有效投票权。 三、请予支持解决事项 综上所述，按照公平正义原则和立法精神，本着对全小区2300余户约10000名居民民生角度出发，切实维护小区和社区的安定和谐，满足小区成立业主委员会的强烈愿望。现特报请主管部门，体察社情民意，大兴调查研究之风，实事求是，对下列事项予以支持解决。 对违规建筑、未达到交付使用条件且未通过验收-1—-4层车库的建设单位业主资格予以审核，对其将该部分作为专有部分面积的投票权不予认定。 （二）调整划分物业服务区域。对因属违建造成事实上不能、且也不会交付使用的-1—-4层划出小区物业服务区域，利于小区加强维护和管理。 特此报告，因特殊情况，望领导7日内答复为盼！谢谢！ 领秀滨江小区业主委员会筹备组成员同意签字并上报；同时有近500名业主联名签字。  2023年4月12日