金科美院维权情况

开发商6.30号交房，天然气验收合格8月.18号我们装修移表都还没有审批通过（开发商未全部验收合格交房）。2.26号，家人说在群里看到有人说证办不下来，说合同写了办证时间，才想起回去翻合同看，不看不知道，一看吓一跳，产权办证时间为：交房后789个工作日内取得产权证，违约金为：每日已付房款的十万分之一。3.2号，向住建局，不动产中心和市场监督管理局做了网络问政（求助）。

3.3号，0830-2610809消协说的是根据我提供的证据没有违反合约（我想问一下，这种情况有关部分不做调查就回复吗），住建局回复企业保护营商环境（住建局，市场监督管理部门，自然资源部门不核查吗），不动产中心回复问了开发商那边，暂时没有收到办证消息。4.10号15:58，收到12345回复，已联系开发商，询问办证情况，依然没有明确回复。5.25号16:36，收到电19136444339，称是金科法务的，给我发来告知函.告诉我不能在群里发表不当言论，金科没有办不了产权证，产权证的办证时间是交房后789个工作日，如有违约按合同办事，我问他：按合同规定的十万分之一的违约金支付吗？现在我们贷款利率3.0%，合理吗？

5.26号上午，联系金科法务（19136444339）10:41联系上了，联系之前：我怀疑自己被恐吓了，因为5:26号当我收到告知函后点开看不清楚，又弄了扫描全能王也看得不清楚，16:37分让他给我发QQ邮箱，随后打开看，邮箱没有，16:51和16:55打电话也没有人接，处于语音留言状态。5月26日上午联系，电话又关机。感觉遭遇威胁和恐吓了，5.26日9:56分拨打了况场派出所电话报警，民警告诉我不理会他，并建议我走正常诉求，去市住建局和信访办。（一切有通话录音和短信资料）5.26号下午15:30，带上打印出来的以上资料去泸州市住建局诉求，向工作人员诉求，工作人员做好登记，后来来了另一位工作人员，了解情况后，告知我们办证的事情不归他们住建局管，办证归不动产中心下面自然规划局的一个部门管，让我们去不动产中心，15：45离开市住建局16:10的样子去泸州市不动产中心，工作人员很耐心给我们讲解了整个一手流程是怎样的情况，告知我们有另外一名同志在负责跟进金科办证情况，今天在开会，到时候电话同志约定时间给大家讲一下现在金科办证处于什么情况。5.27号14:33收到泸州市不动产中心工作人员的回复，告知金科的资料已经1月份左右审核通过了，现在是开发商那边不配合拿公章和其他资料

诉求：金科合同不合法合规，合同上面办理产权证日期是789个工作日，违约金是十万分之一应无效。希望有关部门相互协调，督促开发商办证。

第一：开发商的合同，我们在签订开发商给我们的合同，销售只给我们出示了前五（合同5-9页）后一页（合同23页），这个有关部门可以去市场上走访，到处都有摄像头，看看他们有没有给我们消费者看过完整的预售合同，有没有告知我们交房办证日期789个工作日，逾期办证的违约金是十万分之一。作为消费者，我们应当有知情权。我认为开发商和销售者故意欺瞒，没有尽到告知义务，侵犯了消费者知情权。

第二：撤销开发商合同不合理的规定，根据 《城市房地产开发经营管理条例》第32条和 《商品房销售管理办法》第34条：预售商品房，开发商应在交房后90日内完成初始登记（即“大产权证”），并协助购房者办理个人产权证。789个工作日”远超法定90日期限，属于违法约定！要求主张该条款无效并赔偿。根据《民法典》第153条：违反法律强制性规定的合同条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：开发商未在约定或法定期限内办证，应承担违约责任。要求开发商按90日办证，并支付违约金（按从交房之日90日后计算已付房款日万分之一至万分之二作为违约金）

第三：开发商约定交房办证日期789个工作日，逾期办证的违约金是十万分之一，应裁决为霸王条款，为什么“789个工作日办证 + 低违约金”是霸王条款？1. 违反法律强制性规定《城市房地产开发经营管理条例》第32条明确规定：商品房交付后，开发商应在90日内完成产权登记。 开发商自行约定 “789个工作日”（远超90日），属于排除自身法定义务，违反法律强制性规定，应属无效。  

2. 违约金过低，显失公平，开发商约定 “十万分之一”违约金，远低于市场合理标准  ，《民法典》第585条规定：违约金低于实际损失的（贷款购房者贷款利率为3%），并且开发商对于买受人的所有违约金都是在日计息万分之二至10%，，所以我们主张该违约金标准“显失公平”，要求提高至合理水平（至少能抵扣我们贷款利率）。3. 属于“格式条款”，排除购房者主要权利《民法典》第496-498条规定：  开发商提供的格式条款（如合同模板）若不合理加重对方责任（违约金）、排除对方主要权利（办证时间），用“极低违约金”变相免除开发商违约责任，应认定为无效。  

疑问和质疑：在中国，商品房预售合同的审核和监管涉及多个政府部门，各司其职，共同确保合同的合法性和购房者的权益（如果各个部门恪尽职守，是不是这样的事情可以避免）

一、住房和城乡建设部门（住建局/房管局）1. 预售合同备案管理，依据：《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）第10条  职责： 开发商在签订商品房预售合同后30日内，需向住建（房管）部门办理合同备案登记。备案时，住建部门会检查合同是否使用官方示范文本，核心条款（如房屋面积、价格、交付时间、产权办理期限等）是否符合法律规定（注意是法律规定）。  请问一下，如果认真检查了，789个工作日办证是怎么来的，怎么审核过的？

二、市场监督管理部门（原工商局）

1. 合同格式条款审查，依据：《民法典》第496-498条（格式条款规则）、《合同违法行为监督处理办法》 职责：抽查开发商是否使用“霸王条款”（如免除自身逾期交房责任、限制购房者退房权利等）。789个工作日办证，是不是霸王条款？

查询典型案例：  

（2022）浙01民终2345号：杭州某楼盘合同约定“交房后2年内办证”，法院判决按法定90日执行，开发商赔偿违约金。  

（2021）京01民终1234号：北京某楼盘合同约定“交房后720日内办证”，法院认定该条款无效，判决开发商按90日标准赔偿购房者违约金。  

（2022）粤民再567号：广州某开发商以“合同已约定”为由抗辩，法院仍支持购房者按法定时限索赔。