本人系纳溪区绿地城小区业主。此前就小区物业（嘉诚新悦物业）1.8元/㎡・月的收费标准超出政府指导价事宜咨询贵局，贵局援引（泸委办发电〔2017〕第59号）、（泸住建函〔2018〕第44号）文件回复“放开前期物业收费管控、引入市场定价机制”。但该回复与现行有效政策及收费事实存在冲突，现再次提出诉求，恳请依法依规调低物业服务费并责令退费，具体如下。

一、核心争议：住建部门回复与现行政策存在“三重冲突”，1.8元/㎡收费无合规依据

（一）与区级现行政府指导价文件冲突，3号文效力未被废止

根据《关于规范住宅物业服务收费管理有关事项的通知》（泸纳发改价格【2013】3号）明确规定：“纳溪区普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价，电梯住宅最高不超过1.5元/㎡・月”。

绿地城小区为普通商品住宅，不属于“别墅等高档住宅”，完全适用该文件。但贵局回复未提及3号文的执行情况，也未说明该文件已被废止或调整。经查询纳溪区政府官网，3号文至今仍为“现行有效规范性文件”，嘉诚新悦物业1.8元/㎡的收费（超出最高限价20%）明显违反该规定。

（二）与省级法规“前期物业政府指导价”强制性要求冲突，“放开定价”说法不成立

《四川省物业管理条例》第六十三条明确规定：“前期物业服务收费标准由市（州）或者县（市、区）人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定政府指导价并公布”；《四川省定价目录（2021年版）》亦明确“住房前期物业服务收费标准”授权市、县人民政府制定”，不得擅自放开定价。

贵局援引的泸委办发电〔2017〕59号文“放开前期物业收费管控”，实质与省级法规的强制性要求相悖。根据《立法法》规定，“地方政府文件不得与上位法冲突”，该文件中与《四川省物业管理条例》不一致的条款，不应作为收费合规的依据。

（三）“特色服务0.3元/㎡”无合规支撑，程序与实质均存瑕疵

贵局回复称“0.3元/㎡为特色服务收费”，但未提供任何合规证明材料，违反以下规定。根据《政府制定价格行为规则》，超出基础服务的收费需履行“成本监审、公众参与、价格公示”程序，但嘉诚新悦物业从未公示0.3元/㎡的成本构成（如人工、物料等明细），也未提供纳溪区发改部门的成本监审报告。泸州市2024年发布的《前期物业基本服务分项分级标准》中，仅明确“基本服务”的分级内容（如保洁、安保、绿化等），未将“特色服务”纳入前期物业收费范围，且未授权物业服务企业自行设定“特色服务”收费标准，该0.3元/㎡收费无任何市级或区级标准依据。

二、具体诉求：依法调低收费并退还超额费用

基于上述政策依据与事实，现提出以下诉求：

一是调低收费标准。责令嘉诚新悦物业立即将绿地城小区前期物业服务收费，调整至泸纳发改价格【2013】3号文规定的上限（1.5元/㎡・月），取消无依据的“特色服务0.3元/㎡”收费。

二是退还超额费用。责令物业企业核算小区交付至今，向全体业主超额收取的费用（按0.3元/㎡・月×业主房屋面积×计费月数计算），并于30日内通过“抵扣物业费”或“直接退款”方式返还。