我是江阳区大山坪街道桃源山庄小区的业主，现就小区物业费收费偏高、与老小区实际情况及服务水平严重不符的问题实名反映，恳请贵部门介入协调，推动物业费下调至合理区间，具体情况如下：

一、老小区属性决定运营成本更低，现行收费标准缺乏成本支撑

桃源山庄坐落于江阳区桃园路6号，属大山坪老城区核心板块，建成于2002年前后，楼龄已超20年，是典型的老旧住宅小区。小区由多层住宅楼和少量电梯楼组成，无新建小区的智能安防、高端绿化、健身配套等设施，物业服务核心仅需聚焦基础保洁、公共秩序维护、简易设施维修等刚需项目。与新小区相比，老小区共用设施设备维护成本更低（无高端设备折旧与更新需求）、服务内容更简化，但现行收费标准却未体现这一核心差异——完全未考虑老小区低成本运营的实际特征。

二、收费远超周边同类型有物业的老小区，违背市场公平原则（回忆）

小区现行物业费标准在江阳区老城区同类型有物业的老旧小区中明显偏高：

1. 多层住宅对比：同属大山坪街道的竹苑小区（2000年建成，有物业公司管理），多层物业费仅0.6元/㎡·月，服务涵盖日常保洁、公共设施简易维修、安保值守，与桃源山庄多层住宅服务内容一致，但收费低33%；邻街的南苑小区（2001年建成，有物业），多层物业费0.7元/㎡·月，且小区绿化维护、楼道清洁频次高于桃源山庄。

2. 电梯住宅对比：距离较近的酒城花园小区（2003年建成，有物业），电梯房物业费0.9元/㎡·月，不仅包含基础服务，还额外提供电梯定期维保公示、小区公共区域照明升级等服务，收费比桃源山庄低18%；龙马潭区老城区的龙锦苑小区（2004年建成，有物业），电梯房物业费0.85元/㎡·月，服务标准与桃源山庄相当。

3. 车位管理费对比：小区现行车位管理费60元/月，而根据泸州市发改委公布的《前期物业服务收费政府指导价》，业主自购车位停车服务费上限为50元/月，周边新小区如青云台、玉带龙庭的车位管理费均按50元/月执行，老小区车位管理费反超政府指导价和新小区，定价逻辑明显不合理。

三、政策明确支持老旧小区适配合理收费，现有标准缺乏政策依据

根据《泸州市物业管理条例实施细则》第二十二条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区县人民政府应当根据经济社会发展水平和物业服务市场供求状况，适时调整本区域前期物业服务费政府指导价标准”；《四川省物业管理条例》也明确，“后期物业服务收费标准由物业服务人与业主协商确定，并经业主共同决定”。目前小区收费既未参考江阳区老旧小区物业服务的合理定价区间，也未结合老小区运营成本与业主协商调整，完全背离了“质价相符、适配老旧小区实际”的政策导向。

五、核心诉求

1. 恳请贵部门联合核查小区物业费定价的合规性，要求物业公司在15个工作日内，在小区公示栏及业主群同步公示近三年物业费收支明细、服务成本构成（如人工、维保、耗材等）、电梯维保合同及费用支出等核心信息，保障业主知情权。

2. 参照周边同类型有物业的老旧小区收费标准（电梯房0.85-0.9元/㎡·月、多层0.6-0.7元/㎡·月），协调物业公司将小区电梯房物业费下调至0.9元/㎡·月、多层物业费下调至0.7元/㎡·月，车位管理费按政府指导价上限50元/月执行。

3. 督促物业公司按调整后的收费标准优化服务，明确保洁频次、维修响应时间、安保巡逻制度等核心服务承诺，建立业主诉求反馈机制；同时指导小区推进业主委员会组建，搭建业主与物业的常态化协商平台。

我作为业主始终支持合法合规的物业服务收费，但坚决反对脱离老小区实际、质价不符的高价收费。恳请贵部门重视民生诉求，尽快组织实地调研、多方座谈协调，切实维护老城区老旧小区业主的合法权益。（以上通过回忆编辑，有不实内容请多谅解）

此致

敬礼！