我是泸州市江阳区蓝田街道惠园路玫瑰园小区的业主。现就本小区物业服务选聘相关事宜，恳请贵社区依据相关法律法规及政策规定，对小区物业选聘工作进行全面指导与全程监管，具体情况如下：

一、小区基本情况及选聘背景

玫瑰园小区目前未成立业主委员会，仅由玫瑰园小区物业管理委员会（以下简称 “物管会”）临时处理小区物业管理相关事务。当前，小区应急物业服务企业四川楠华生活服务有限公司。

该物业要求业主在2025年12月3日至2025年12月14日期间表决是否续约，但提出的续约物业合同在合法性、公平性上存在瑕疵，部分条款可能存在损害业主合法权益的风险，并且，该物业负责人明确拒绝沟通修改，还多次对存在反对意见或者异议的业主移除小区业主群。同时，表决的合规性、透明度均缺乏有效监督，引发了小区广大业主的担忧与不满。

二、恳请社区指导监管的具体事项

依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及《泸州市物业管理条例》等相关规定，结合小区实际情况，我们恳请社区履行协助指导职责，重点关注以下事项：

（一）指导规范选聘方案制定

指导物管会明确选聘核心要素，监督选聘方式的确定，若小区规模适合公开招标，需指导物管会通过正规渠道筛选候选物业公司；若采用协议选聘，需督促物管会说明合理理由并向全体业主公示，避免暗箱操作。

现在合同存在公平性与合理性有问题条款，同时还存在合法性存疑条款。并且内容缺失与模糊条款，包括且不限于服务标准仍存在模糊表述、未明确业主信息的保管责任及信息使用范围、未明确明确公共收益范围及公示内容、未明确调整单次维修责任划分标准，明确应急投入的时间范围及违约金过高等问题。

（二）监督业主意见征集与表决程序

协助物管会规范业主意见征集流程，指导其通过合理方式收集业主反馈，对业主提出的合理异议，督促物管会及时调整方案并重新公示；对反对意见较为集中的条款（如公共收益分配、违约责任等），组织专项沟通协商。

监督业主表决过程的合法性与公正性，确保选聘事项符合《民法典》第二百七十八条规定的表决比例（专有部分面积占比 2/3 以上的业主且人数占比 2/3 以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。协助核对表决票、确认表决结果有效性，并监督表决结果公示（公示期不少于 5 日），留存相关记录备查。

现阶段的表决投票缺乏审核及监督，任何人都可以在门岗处签字表决，无法确认公正性。

（三）审查合同条款与物业公司资质

协助业主及物管会审查《物业服务合同》草案，重点核查以下条款的合理性与合法性：

（1）物业服务费、装修保证金、垃圾清运费等收费项目及标准是否符合地方指导价，是否存在违规收费约定；

（2）公共收益分配（现行草案约定甲方 60%、乙方 40%）是否公平，公示要求是否明确具体（如公示内容、异议处理方式）；

（3）违约责任是否对等，尤其是业主欠费违约金（现行草案约定 30 元 / 月）是否过高，乙方维权费用范围是否合法；

（4）乙方 30 万元设施改造投入的时间节点、验收标准、资金监管方式是否明确，避免约定模糊引发后续纠纷；

（5）专项维修资金使用、免责条款等是否符合法律法规规定，是否存在排除业主主要权利的情形。

核查候选物业公司的营业执照、相关资质证书、过往服务案例等，确保其具备承接本小区物业服务的能力与资质。

（四）监督合同签订与后续衔接

监督物管会与中选物业公司签订合同，确保合同内容与业主表决通过的方案一致，无擅自变更关键条款的行为。

协助物管会将最终签订的物业服务合同、业主表决记录等文件报街道办物业主管部门备案，并在小区内公示合同全文，接受业主监督。

指导建立 “业主 - 物管会 - 物业” 三方沟通机制，协助成立业主监督小组，定期监督物业服务质量，协调解决后续服务过程中可能出现的矛盾纠纷。

三、业主诉求与期望

小区物业选聘事关全体业主的切身利益，规范、透明的选聘程序是保障物业服务质量的前提。恳请社区高度重视此次物业选聘工作，切实履行指导监管职责，督促物管会依法依规推进各项工作，确保选聘过程公开、公平、公正，保障全体业主的知情权、参与权、表达权和监督权。

如后续选聘工作中出现程序违规、损害业主权益等情况，我们将继续向街道办及相关主管部门反映。