获悉贵局在近期所有问政回复中提及，已修编《合江县城乡规划管理技术规定（2025版）》为第四代及改善住宅铺路，但同时指出受市场大环境影响，开发商拿地意愿谨慎，处于观望状态。这一核心矛盾确实切中了县域楼市升级的痛点。

与其在“谨慎”中等待市场回暖导致人口持续流失，不如主动“破局”，通过提供高确定性的优质地块来逆向激活开发商的拿地意愿。周边区县的“示范效应”：  泸县、古蔺等周边区县同样面临大环境压力，但他们通过常态化供应改善用地，成功吸引了开发商落地第四代住宅、高品质改善住宅且市场去化良好。这证明：在县域市场，通过“产品升级”对抗“市场下行”是可行的。

我们理解当前房地产行业面临的宏观压力，但正是基于这种“谨慎”的现状，我们向贵局位提出更紧迫的建议：

针对“政府已搭好台（技术规定修编），但开发商不愿唱戏（拿地意愿低）”的僵局，结合当前县域土地市场现状，提出以下 “降风险、提利润、给信心” 的三步走建议，以供参考：

一、 “降门槛”—— 优化出让条件，降低开发商的“容错成本”

开发商之所以观望，核心在于现在的楼市容错率极低。在合江刚需房库存仍存的情况下，如果按旧标准拿地做改善，开发商怕“叫好不叫座”。建议在土地出让环节做出以下改变：

1. “小步快跑”策略，出让“小而美”的黄金地块：

  · 现状问题：目前合江江北新城留白地块面积往往较大，总价高，开发商在当前资金面紧张的情况下不敢轻易出手。

  · 具体建议：切割出让，降低总价门槛。既然要试水改善市场，建议拿出一块位置绝佳（如临近滨江路或江北核心区）、面积适中（30-50亩） 的“小而精”地块。

  · 预期效果：降低单宗地块的总投资额，吸引原本只敢在泸县、古蔺投资的“泸州本地实力房企”，以及合江本地想升级的有实力企业参与竞拍，减轻其资金压力。

2. “官方定心丸”，建立“按揭式”土地款支付机制：

  · 具体建议：适当放宽土地出让金缴纳节点。对于认定为“四代建筑”或“纯改善社区”的项目，允许房企在预售资金回笼后再分期缴纳剩余土地款，减轻前期的资金沉淀成本。

二、 “算赢账”—— 释放规划红利，确保“好房子”有“好利润”

合江已修编2025版技术规定，这是极大的利好。但政策红利必须转化为真金白银的货值，才能打动开发商。

1. 兑现“不计容”红利，提升得房率：

  · 具体建议：针对第四代住宅（立体生态建筑），在执行《合江县城乡规划管理技术规定（2025版）》时，应最大化利用空中花园、公共绿化平台不计容或半计容的政策。

  · 核心逻辑：同样的土地成本，通过高赠送面积（阳台、入户花园），开发商可以提高实际销售单价（实得面积单价），从而覆盖品质提升带来的建安成本。要让开发商算过来账：只要做“好产品”，利润率不低于甚至高于做“刚需跑量盘”。

2. 稀缺性背书，控制供地节奏：

  · 具体建议：既然贵局已识别到“市场环境谨慎”，那么在恢复供地时，应明确宣布：每年仅释放1-2块纯改善住宅用地指标。

  · 核心逻辑：制造稀缺性。避免未来出现改善盘扎堆、打价格战的内卷局面，给开发商一个稳定的市场预期——只要这块地拿下来，它就是未来一两年内合江唯一的标杆盘，不愁卖。

三、 “引活水”—— 政府主动背书，消除“后顾之忧”

开发商观望，不仅是因为地价，也是担心合江的高净值人群到底还买不买？ 这也是贵局回复中提到的“市场环境影响”的具体表现。

1. 精准“算账”，引入头部或本地标杆房企：

  具体建议：不要“广撒网”招商。针对目前泸州市区及周边区县现金流稳健、且以产品力著称（如打造过“四代住宅”成功案例）的房企，进行“一对一”的精准谈判。

   沟通要点：向其展示合江县高净值人群外流购房的数据或者 抖音短视频已经有网友、中介发布相关合江江北新城将布局改善好房子网友的转发评量。（证明有强烈购买力），明确告知其“只要产品够好，不仅能截流本地外溢需求，甚至能吸引周边县如：赤水等改善群体”，打消其对市场容量的疑虑。

2. 开启“以人带地”模式（房票/以旧换新联动）：

  · 具体建议：既然贵局提到因市场环境影响开发商意愿，建议住建部门联动，在出让地块前，先摸排全县（特别是乡镇进城的公务员、教师、私营企业主）的改善置换需求。

  · 创新举措：尝试建立 “以旧换新” 库或发放 “改善型购房补贴/税费减免” 。如果政府能先帮开发商锁定一部分意向客户，或者通过政策降低客户换房成本，开发商的拿地信心将极大提振

合江不缺购买力，缺的是让开发商和消费者都满意的 “算账逻辑” 。

目前的僵局在于： 开发商认为市场不好，不敢拿地做高端。

破局的关键在于： 政府通过 “更灵活的土地出让金 + 更高性价比的规划指标（高赠送） + 更稀缺的供地计划” ，让第一个敢于吃螃蟹的开发商，能稳稳地赚到钱。

规划局提到的“大环境影响”是全国普遍现象，但“办法总比困难多”。合江拥有高投资江北新城的大手笔规划，具备了建设“好房子”的硬件基础。

我们的建议：不要因为“开发商谨慎”就不供地，而是要通过供应“合江江北新城最好的地”，来打消开发商的谨慎。 哪怕一年只推出一两块真正的低密、滨江、优质学区  “王炸地块”，也能起到提振信心、留住改善客群、重塑城市形象的关键作用。