阅读到贵单位近期关于“合江没有纯改善好房子”问题的系列回复，深感欣慰。贵单位在《合江县城乡规划管理技术规定（2025版）》中对四代住宅、立体生态建筑的规划技术为江北新城铺路，以及“优地供应”模式的提出，证明合江已经具备了打造高品质住宅的“技术软件”与“硬件基础”。

在贵单位的最新回复及官方通稿中提到，“受当前市场环境影响，房企拿地开发意愿整体偏谨慎”，这是导致改善型住宅用地迟迟未能入市的核心客观原因。作为关注合江城市发展的市民，我完全理解在当前大环境下政府的谨慎考量，但 “谨慎”不应等于“停滞” 。

为了打破“政府怕流拍不敢推地，房企怕风险不敢拿地，合江百姓没好房子只能外流”的僵局，特提出以下建议：

一、正视“长期不供改善用地”的三大隐性危害

目前合江市场刚需产品饱和，若继续拖延改善用地供应，将对城市发展造成不可逆的损失：

1. 高端购买力与人才的“失血”加剧（人口危机）：

  正如问政中所言，古蔺、泸县乃至赤水已通过改善型产品锁定本地高净值人群与回乡置业人群。合江若持续无地可供，不仅无法吸引人才，现有的企业家、医生、教师等改善主力军将被迫在泸州主城区或周边购房，导致消费外流、税收外流、人才外流。

2. 土地价值与财政收益的“双输”：

  当前市场刚需盘存量去化周期长，开发商不敢在存量红海里硬拼价格。若没有低密、高溢价的改善地块激活市场，土地市场将长期陷入“无人问津”或“底价托底”的死循环，这反而加剧了财政压力。

3. 城市建设的“代际落后”：

  对比周边区县，合江在城市界面上已显滞后。没有四代住宅或纯高品质改善组团的标杆项目，江北新城的“宜居宜业”形象就缺乏实物支撑，难以吸引社会资本投入。

二、开发商“拿地意愿谨慎”的深层原因剖析与对策

针对贵单位提到的“开发商谨慎”问题，我认为原因在于“算不过账”（利润不可期） 和 “看不清未来”（去化不可知） 。建议从以下几个方面消除顾虑：

1. 针对“开发利润低”的问题：推行“带方案+定品质”的精准供地

现状痛点： 开发商若按常规刚需逻辑去算改善地块，由于配套成本高、赠送面积大，确实利润微薄。

对策建议： 既然2025版技术规定已修编，建议在江北组团首宗改善地块出让时，进一步明确不计容规则（参照周边县等地政策，空中花园不计入容积率、不交配费），甚至由政府牵头完成地块的强排方案设计。

 核心逻辑： 告诉开发商“地价不用太高，但通过不计容的赠送面积，你能卖出溢价”。采用“小地块、低总价”试水，降低单项目资金沉淀风险，让中小房企也有能力参与。

2. 针对“去化没信心”的问题：实施“以需定供”与定向营销

现状痛点： 开发商担心合江人口流出，盖了豪宅没人买。

对策建议：

 数据背书： 建议由住建局牵头，摸底全县机关事业单位、企业主中潜在的改善需求（如登记在册的有意愿换房名单），形成 “潜在购买力白皮书” ，拿给开发企业看，证明市场有需求。

 精准招商： 可以定向邀请一些泸州本土有成熟“四代住宅”或“低密改善品质”开发经验的房企（如三溪、恒创、森腾等在泸州已有成功案例的企业）来合江考察。这类企业有成熟的产品线，只需复制即可，成本最低，顾虑最小。

3. 针对“后期维护难”的问题：建立“物业+信用”的监管闭环

现状痛点： 开发商担心四代住宅的“空中花园”后期被业主封闭，变成违建，影响口碑。

对策建议： 在土拍条件中明确，竞得房企必须配套甲级物业，并在购房合同中明确写入“禁止封闭花园”的条款及违约处罚措施。这能给开发商吃下定心丸，证明政府不是“只建不管”。

三、总结建议：从“等风来”到“造风口”

既然2026年城市工作会议精神强调了“优地供应”，且江北新城路网、医院、学校均已建成，合江已经具备了破局的所有条件。

建议具体执行路径如下：

1. 信心宣誓： 近期召开一次合江县高品质住宅（好房子）土地推介会，不只看钱，更看方案。

2. 让利试水： 江北新城第一块纯改善用地不求地王，只求标杆。适当降低起始楼面价，将利润空间让给品质（如外立面、社区多功能配套、高绿化率）。

3. 官方承诺： 在出让文件中明确，该项目纳入“交房即交证”试点，并对周边市政景观（如滨江路）进行优先提升。

市场越是谨慎，政府的“逆周期”决心就越珍贵。与其让开发商在刚需库存里内卷，不如引导他们在改善品质里升级。 合江要做的，不是等待开发商突然“不谨慎”，而是通过优质的地块、清晰的规则、确定的利润，让谨慎的资本唯独对合江“心动”。

恳请贵单位规划局以“合江十五五规划”2026年为新起点，尽快在江北组团推出合江首宗真正意义上的“纯改善、四代住宅”地块，兑现群众对高品质住宅的期盼。让我们早日在合江本地购好房子