古蔺县住房和城乡规划建设局、四川省古蔺供电有限责任公司回复：

　　一、原物业公司收取物业费按每平方0.50元收取，现在的物业公司按每平方0.70元收取，有何政策依据，是否符合国家法律法规的规定?

　　复：碧水兰庭小区业主委员会于2013年3月20日召开业主大会，根据小区物业管理服务人员岗位设置需要收取的服务费进行测算，按建筑面积每平方米0.70元收取，假设收费为100%，全年概算尚有20000余元的缺口，需要停车管理服务收费来弥补才能实现收支平衡，在物业服务合同中约定并在小区公告后才实施，符合相关规定。根据《四川省物业管理条例》第五十条规定，物价部门对前期物业收费实行政府指导价管理，我县前期物业管理收费标准执行的是“关于规范我县住宅物业服务收费管理有关事项的通知”(古物价〔2013〕73号)文件。后期物业管理收费则由小区业主与物业管理公司签订物业服务合同，并报住建部门备案。碧水兰庭小区更换物业服务企业后不属于前期物业服务，其物业服务费属于双方协商价格。碧水兰庭小区业主委员会于2013年3月20日召开业主大会，根据小区物业管理服务人员岗位设置需要收取的服务费进行测算，按建筑面积每平方米0.70元收取，并在小区公告后在物业服务合同中约定才实施的，符合相关规定。

　　二、用维修基金支付智能电表，古蔺县住建局派人力挺符合规定，请问符合哪条规定?

　　复：碧水兰庭小区业主委员会向电力公司申请改造安装智能电表，电力公司于今年6月中旬派员进入小区实地勘察测算并提出智能表改造方案，小区业主500余户，每户需承担1200元的材料费及人工工资，总价63万元，经反复协商最终确定为每户1100元共58万元。业主委员会提出动用住宅专项维修资金解决智能表改造费用，按照法律规定使用住宅专项维修资金须经业主大会讨论通过，业主委员会于2013年7月21日召开业主大会讨论征求业主意见，由于业主意见不统一，致智能电表改造安装暂时搁置。

　　三、清掏化粪池应该由谁负责?业委会说该业主负责，如果该由业主负责请提供依据。

　　复：小区化粪池属小区公共设备设施，定期清掏维护属于物业服务企业的职责，费用在物业服务费中开支，由于碧水兰庭小区前期物业服务企业未能定期清掏沉积，后期物业服务企业接管后须大型清掏才行，靠物业服务费无力解决，须使用住宅专项维修资金才行。住建部、财政部及四川省专项维修资金管理细则规定：“住宅专项维修资金主要用于小区公共部位、公共设施设备保修期满后的大、中修和更新改造。”如果业主未缴纳住宅专项维修资金的则由受益业主分摊出资解决。如碧水兰庭目前要清掏小区化粪池属可根据《四川省专项维修资金管理细则》第二条、第十九条规定在小区专项维修资金中按程序支付使用。

　　四、消防通道能否作为有偿停车位?消防设备不合格?是谁出具的验收合格手续?请出示相关政策依据

　　复：一、消防通道不能作为有偿停车位;

　　二、消防设备运行无水，系自来水公司将水阀关闭所致;

　　三、碧水兰庭18#楼由古蔺县公安消防大队出具了消防验收手续(2012年3月经消防验收备案后投入使用)。

　　四、消防大队对现场好邻居超市占用、堵塞消防通道的行为进行了行政处罚，并责令其改正。现已整改完毕。

　　五、业主缴纳电费为何电力公司和物管都拒收?按照与电力公司或与现物业公司签订的合同，该由谁承担收费的义务和责任?因业主不能及时交电费造成停电，该由谁承担责任?电力公司与开发商顺通公司签订的供电协议对小区产权用户是否有约束力?

　　复：经查我公司与小区产权所有者泸州顺通实业有限公司签订的《供用电合同》中明确规定供电设施运行维护管理责任分界点设在10kV古德线16号杆T接处(小区靠河边公路边)，T接点上侧供电设施属供电方，T接点下侧供电设施属用电方。根据《供电营业规则》四十七条“供电设施的运行维护管理范围,按产权归属确定。”规定，自产权分界点以下电力设施产权属开发商或小区业主所有，供电设施的运行维护管理及电费收缴工作应由开发商或小区业主委托的物业公司与小区业主委员会自行协商确定。

　　另按《电力供应与使用条例》第二十七条规定供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。用户应当按照国家批准的电价，并按照规定的期限、方式或者合同约定的办法，交付电费。我公司按供用电双方签订的《供用电合同》之约定，按小区总计量收取电费。

　　电力公司对碧水兰亭小区用户按总计量抄表收费，如总计量欠费,我公司将按《供电营业规则》规定对欠费变压器进行停电追缴，产生的后果由产权人承担责任。

　　六、业委会的成立、现在物业公司的进驻是否符合法律法规的规定?

　　复：碧水兰庭小区首届业主委员会于2012年10月在古蔺镇、祟文社区及主管部门的指导监督下召开业主大会选举产生，现在的物业公司泸州市兰馨物业服务有限公司于2013年3月20日经业主大会邀标选聘中标进驻的，符合法律规定程序。

　　七、小区安全问题，小区各个地方的监控设备是不是24小时开机和有人值班?如果在小区发生被抢或者偷盗等不安全事件，物业公司该承担什么责任?

　　复：物业管理企业的主要职责是协助公安、消防部门维护小区公共安全防范秩序，但不包括业主个人生命财产安全防范，如果物业服务合同有特别约定的从其约定。物业服务企在小区应 24 小时值勤，并对重点区域、重点部位进行巡查。如果在小区发生被抢、偷盗及人身伤亡等不安全事件，物业服务企业的职责是立即报案、维护现场、协助相关职能部门破案。

　　八、关于小区电损的疑问，小区每度电本来就比电力公司的价格多出0.03元，在这个的基础上还有个电损，每家大概几元到10元左右不等，依据何在?

　　复：按《供电营业规则》第七十四条“用电计量装置原则上应装在供电设施的产权分界处。如产权分界处不适宜装表的,对专线供电的高压用户,可在供电变压器出口装表计量;对公用线路供电的高压用户,可在用户受电装置的低压侧计量。当用电计量装置不安装在产权分界处时,线路与变压器损耗的有功与无功电量均须由产权所有者负担。” 电力公司与碧水兰亭小区计费计量装置安装在其小区2台变压器的高压侧，该计量电度包含变压器变损，但未包含高压线路至变压器之间的线路损耗。同时，小区各业主自身所安装的电表所计电量未包含高压线路线损、变压器损耗以及低压线路至各业主电表之间的低压线路损耗。

　　我公司与碧水兰亭小区是按照变压器高压侧所装的高压表计量电度及高压线路应承担的线损结算电费，电价严格按照古蔺县物价局(古物价[2012]9号文件)规定按0.62元/kWH(度)收取电费。

　　九、现在小区用电是使用一个变电箱，还是两个变电箱?如果是变电箱坏了，是被谁损坏的?该谁承担维护责任?发生用电安全事故该谁负责赔偿?

　　复：泸州顺通实业有限公司在开发碧水兰亭小区时，申请安装1台1000kVA及1台800kVA变压器共2台。按《供电营业规则》第五十一条“在供电设施上发生事故引起的法律责任,按供电设施产权归属确定。产权归属于谁,谁就承担其拥有的供电设施上发生事故引起的法律责任。”规定，变压器的管理及维护应由泸州顺通实业有限公司或碧水兰亭小区业主管理及维护。

　　十、目前小区物业企业的资质是多少级?对我们小区的服务标准又是什么水准?

　　复：目前碧水兰庭物业管理企业是古蔺兰馨物业有限公司，企业资质三级，其服务标准概括为：

　　共用设施设备维修养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全;根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会 的决定，组织维修。

　　协助维护公共秩序：小区 24 小时值勤;对重点区域、重点部位进行巡查;车辆停放有序;对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　保洁服务：小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次;小区公共场所每日清扫 1 次;;路灯、楼道灯每半年清洁 1 次;区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次;雨、污水井每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查 1 次，视情况组织清掏。